صفر تا صد مقررات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
صفر تا صد مقررات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
ساختمان سازی یکی از مهمترین اقدامات در شهر سازی است و باید مراحل انجام آن در چارچوب قوانین خاصی پیش بروند. در واقع همان طور که برای انجام امور مختلف شهر سازی قوانین خاصی مد نظر هستند، در ساختمان سازی نیز قوانین خاصی ناظر بر عملکرد کارفرمایان هستند. هر فردی که قصد ساختمان سازی دارد، باید به این قوانین توجه داشته باشد. این قوانین شامل نکات ایمنی ساخت و ساز، نکات بهداشتی و نکات مرتبط با ساخت نما و مجوزهای ساخت هستند. چنانچه یک کارفرما قوانین حاکم بر ساختمان سازی را نقض کند یا آنها را زیر پا بگذارد، دچار تخلف ساختمانی شده است. تخلفات ساختمانی مشکلات متعددی را برای کارفرما و شهرداری ایجاد میکنند و جریمه دارند. در ادامه به معرفی انواع تخلفات ساختمانی و جرائم مرتبط با آنها خواهیم پرداخت.
تخلفات ساختمانی به چه معناست؟
قبل از معرفی انواع تخلفات ساختمانی و جریمه مرتبط با این تخلفات میخواهیم بدانیم تخلف ساختمانی به چه معنا است. کارفرمایان، مهندسان ناظر و معماران همیشه کار خود را درست انجام نمیدهند. همین امر موجب بروز تخلفاتی حین ساختمان سازی میشود.
تخلف ساختمانی به معنای زیر پا گذاشتن قوانین و عدم رعایت ضوابط موجود در قانون ساختمان سازی حین احداث یک بنا است. به عبارت سادهتر نادیده گرفتن نکات ایمنی، نکات بهداشتی و نکات فنی مربوط به ساخت ساختمان تخلف محسوب میشود و جریمه دارد. پس از تخلف و تعیین جریمه مالک با کمک دادخواست دیوان اداری میتواند نسبت به رأی صادر شده شکایت نماید. با توجه به این موضوع رعایت قوانین و قواعد ساختمان سازی امری حیاتی و مهم است.
معرفی انواع تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی تمام جوانب احداث سازههای ساختمانی را در بر میگیرند. برخی از مهمترین تخلفاتی که طبق قانون به آنها رسیدگی میشود، موارد زیر هستند:
- احداث بنا بدون دریافت پروانه
کارفرمایان برای احداث هر نوع ساختمان نیازمند دریافت مجوزهای کتبی و پروانه ساخت از شهرداری هستند. طبق قانون هر ساخت و سازی که بدون دریافت مجوز و پروانه ساخت از شهرداری انجام شده باشد، بر خلاف قانون است و تخلف محسوب میشود. حتی افرادی که مراحل صدور پروانه ساخت ساختمانها را پشت سر گذاشتهاند و عوارض آن را نیز پرداخت کردهاند اما هنوز به طور کتبی پروانه ساخت ندارند، نمیتوانند ساخت و ساز را آغاز کنند.
توجه داشته باشید در صورتی که یک ملک پلاک ضبطی نداشته باشد یا بنایی غیر مجاز در آن احداث شده باشد، این بنا و تخلفات مرتبط با آن قابل مطرح شدن در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است:
- عدم احداث پارکینگ
امروزه احداث پارکینگ در ساختمانها ضروری و مهم است. اگر سازنده نسبت به احداث پارکینگ توجه نداشته باشد و اقدامی نیز انجام ندهد، کمیسیون ماده ۱۰۰ مجاز است نسبت به موقعیت و چگونگی استفاده از فضای در نظر گرفته شده به عنوان پارکینگ مالک را جریمه کند. چنانچه مالک فضای پارکینگ را مجدداً با همان کاربری یعنی به عنوان پارکینگ به کار بگیرد، امکان در نظر گرفتن جریمه نقدی برای مالک از سوی شهرداری وجود ندارد.
- پیشروی در معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی
کارفرمایان احداث ساختمان در شرایط نوسازی ساختمان و احداث سازه جدید نباید به معابر شهری تجاوز کنند. در صورتی که ملک احداث شده در معابر شهر پیشروی داشته باشد، شهرداری وظیفه دارد از ادامه عملیات ساختمان سازی کارفرما جلوگیری کند و پرونده تجاوز به معابر شهر را به کمیسیون ارجاع دهد. در این نوع از پروندهها عدم رعایت اصول فنی ساختمان سازی قید میشوند و این تخلف جریمه دارد.
- تخلف مهندس ناظر
مهندسین ناظر ساختمان میبایست بر عملیات اجرایی ساخت و ساز نظارت کامل داشته باشند. یعنی نقشه موجود در پروانه ساخت را مورد بررسی قرار دهند و ساخت بنا را مطابق با همین نقشه پیش ببرند. اگر مهندس ناظر ساختمان گزارش مربوط به تخلفات ساختمان سازی را به شهرداری اعلام نکند، این موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح میشود و شهرداری حکم جریمه نقدی یا تخریب بنای ساخته شده را ابلاغ میکند. در ضمن، این موضوع (تخلف مهندس ناظر ساختمان) به سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز اعلام میگردد.
- عدم توجه به کاربری ساختمان یا تغییر غیر مجاز کاربری ساختمان
یکی از وظایف شهرداری این است که بر اساس قوانین نقشه موجود در پروانه ساخت نوع کاربری ساختمان را بیان کند. اگر مالک بدون دریافت مجوزهای مورد نیاز کاربری ساختمان را تغییر دهد یا توجهی به کاربری بیان شده در پروانه ساخت ساختمان نداشته باشد، مستحق جریمه است. برای مثال اگر یک ساختمان مسکونی به ساختمان تجاری تبدیل شود، تغییر کاربری اتفاق افتاده است. کمیسیون در صورت اثبات تخلف مالک میتواند محل تجارت یا کسب را تعطیل کند.
- تخلف تراکم ساختمانی
از دیگر تخلفات رایج در ساختمان سازی تخلف تراکم ساختمانی است. به طور کلی این تخلف با عنوان سرپیچی از اصول و قواعد شهر سازی شناخته میشود و از طریق قوانین فنی و بهداشتی مربوط به ساختمان سازی قابل پیگیری است. در این موارد شهرداری مالک را جریمه میکند و پس از دریافت جریمه گواهی پایان ساخت ساختمان را صادر مینماید. در غیر این صورت مالک قادر به دریافت سند ملک نخواهد بود.
لازم به ذکر است اعتبار حکم جریمه ابلاغ شده از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نسبت به تخلف تراکم ساختمانی تنها تا زمانی که ساختمان تخریب نشده باشد، است. در صورت تخریب بنا حکم صادر شده فاقد اعتبار است و به هیچ عنوان قابل قبول نخواهد بود.
- اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری
تخلف اضافه بنا از دیگر تخلفات ساختمانی است. اگر مساحت بنای ساخته شده بیشتر از مساحت بنای ذکر شده در پروانه ساختمانی باشد، تخلف اضافه بنا صورت گرفته است. در این موارد کمیسیون ماده ۱۰۰ مجاز است در صورت اخذ تصمیم عدم تخریب اضافه بنا نسبت به دریافت جریمه نقدی از مالک اقدام کند. شهرداری نیز موظف است مبلغ جریمه را از سازنده دریافت کند. چنانچه سازنده ملک از پرداخت جریمه امتناع بورزد، شهرداری پرونده وی را به کمیسیون ماده ۱۰۰ یا دیوان عدالت اداری ارجاع میدهد و درخواست تخریب اضافه بنا را ثبت میکند.
- عدم استحکام بنا
یکی از موارد بسیار مهمی که در ساختمان سازی باید مورد توجه قرار بگیرد، استحکام بنا است. متاسفانه بسیاری از کارفرمایان برای کاهش هزینههای ساختمان سازی یا با توجه به دلایل دیگر استحکام بنا را کاهش میدهند. کاهش استحکام بنا یک تخلف است و باید زیر نظر قانون به آن رسیدگی شود.
در صورتی که تخلف عدم استحکام بنا به مشکلات فنی ساختمان مربوط باشد و این مشکلات قابل برطرف شدن باشند، حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری میتواند نقض شود. همچنین اگر بنای احداث شده قابل مقاوم سازی نباشد یا مالک در زمان معین نسبت به افزایش مقاومت بنا اقدامی انجام ندهد، حکم تخریب و قلع بنا از سوی شهرداری صادر میشود.
با توجه به اینکه عدم وجود استحکام کافی در بنای احداث شده میتواند خطرات مالی و جانی بسیاری را برای ساکنین ساختمان به دنبال داشته باشد، کمیسیون از دریافت جریمه صرف نظر کرده و تنها حکم تخریب سازه را صادر میکند.
- ساخت بنا برخلاف قوانین به صورت پیشروی طولی
در تعریف پیشروی طولی میتوانیم بگوییم که سازندگان تنها مجاز به احداث بنا در ۶۰ درصد از زمین در دسترس خود هستند. چنانچه طول بنای احداث شده بیشتر از ۶۰ درصد زمین باشد، یعنی پیشروی طولی اتفاق افتاده است. این در حالی است که ۴۰ درصد از زمین در دسترس باید آزاد باشد.
این نوع از تخلفات ساختمانی در دسته بندی تخلفات مربوط به اصول فنی طبقه بندی میشوند یا بر اساس قانون تخلفات اصول شهر سازی به آنها رسیدگی میشود. نماینده شهرداری در مواجهه با تخلفات پیشروی طولی موظف است جریمه و عوارض مربوطه را از مالک دریافت کند یا نسبت به تخریب و قلع ملک اقدام نماید.
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی
در صورتی که یک ساختمان یا یک بنا با اصول و قواعد شهر سازی هماهنگ نباشد و بر اساس این اصول احداث نشده باشد، شهرداری میتواند در کمیسیون ماده ۱۰۰ تخلفات را مطرح کند. این کمیسیون متشکل از نماینده شورای شهر، نماینده وزارت کشور و یک قاضی باتجربه دادگستری است که به تخلفات بهداشتی و فنی ساختمانهای احداث شده رسیدگی میکند.
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی پس از بررسی مندرجات پرونده تخلف رأی صادر مینماید و پس از ابلاغ رأی از مالک میخواهد دفاعیات کتبی خود را ظرف مدت ۱۰ روز به کمیسیون ارائه کنند. پس از بررسی دفاعیات یک ماه زمان می برد تا اعضای کمیسیون به یک پرونده رسیدگی نمایند و در مورد تخلفات ساختمانی تصمیمات نهایی بگیرند. در صورت شکایت ذینفع و تنظیم دادخواست حقوقی پرونده به دیوان عدالت اداری کشور ارجاع داده میشود.
باید اشاره کرد اگر شهرداری ادامه ساخت و ساز ساختمانی که پروانه ساخت ندارد را متوقف کند یا از پیشروی ساختمانی که بر خلاف مندرجات پروانه ساخت احداث شده است جلوگیری نماید، شهرداری تنها یک هفته فرصت دارد تا این مسئله را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح نماید. چنانچه کمیسیون ماده ۱۰۰ با بررسی پرونده تخلفات ساختمانی رأی تخریب قسمتی از بنا را بدهد، لازم است ظرف مدتی مناسب تا حداکثر دو ماه رأی را اجرایی کند.
در این زمینه شهرداری وظیفه دارد تصمیمات نهایی گرفته شده توسط اعضای کمیسیون را به مالک ساختمان ابلاغ نماید و در صورتی که مالک در مهلت معین شده اقدام به اجرای رأی نکند، شهرداری وارد عمل میشود و رأی را اجرا میکند. حتی اگر تصمیم کمیسیون به قلع بنا باشد، مالک باید طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض شهرداری هزینه قلعه بنا را پرداخت کند.
مراحل برخورد با تخلفات ساختمانی
اگر شهرداری تخلف مالک ملک احداث شده را ضبط کند طبق مراحل زیر با مالک برخورد میکند:
- در اولین مرحله موضوع تخلف ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری که متشکل از اعضایی همچون نماینده وزیر کشور، قاضی دادگستری و عضو شورای شهر است، مطرح میشود.
- در مرحله دوم نماینده شهرداری به محل پروژه میرود و ظرف مدت تعیین شده نوع تخلفات مالک ساختمان را به کمیسیون ارسال میکند. در اغلب موارد نماینده شهرداری تخلفات را کتباً ثبت کرده و آنها را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال مینماید. در غیر این صورت نماینده شهرداری موظف است توضیحاتی را در رابطه با تخلف یک مالک به اعضای کمیسیون ارائه کند.
- در سومین مرحله از رسیدگی به تخلفات ساختمانی نماینده شهرداری اقدام به متوقف کردن فرآیند احداث بنا میکند و پس از یک هفته در مورد توقف ساخت و ساز اطلاعاتی را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال میکند.
- در گام بعد کمیسیون آنچه را که نماینده شهرداری ارسال کرده است را مورد بررسی قرار داده و دستور نهایی مبنی بر قلع تمام ساختمان یا بخشی از ساختمان را صادر میکند. فرصت قلع ساختمان حداکثر ۲ ماه در نظر گرفته شده است.
- در پنجمین مرحله نماینده شهرداری ابلاغیه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری که شامل رأی صادر شده از سوی اعضای این کمیسیون است را به مالک ارسال میکند. مالک باید این ابلاغیه را به خوبی مطالعه کند و به دستورات آن عمل نماید.
- در گام ششم اگر مالک اقدام به اجرای دستورات ابلاغیه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نکند، نماینده شهرداری علاوه بر اخذ جریمه و عوارض از مالک نسبت به قلع ساختمان اقدام میکند.
معرفی انواع جریمه تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی در انواع مختلف مشمول جریمه میشوند و این جریمه با توجه به نوع تخلف و قوانین محلی موقعیت پروژه میتواند تغییر کند. برخی از جریمههای رایجی که برای تخلفات ساختمانی در نظر گرفته شدهاند، موارد زیر هستند:
- جریمه مالی: جریمه مالی همانطور که از نامش پیدا است، به جریمهای گفته میشود که طی آن مالک موظف به پرداخت مبلغی به شهرداری یا نهاد مربوط به شهرداری باشد.
- جریمه توقف کار: جریمه توقف کار از دیگر انواع جریمه ساخت و سازهای غیرقانونی است و طی آن نماینده شهرداری دستور توقف فعالیتهای ساختمانی را صادر میکند. در صورتی که تخلفات اصلاح شوند، میتوان فعالیتهای ساختمانی را از سر گرفت.
- جریمه تخریب: در برخی از موارد شهرداری مجبور میشود به جای جریمه نقدی یا صدور حکم توقف ساخت و ساز بنای غیر مجاز را تخریب کند. برای مثال اگر استحکام بنای احداث شده کافی نباشد، شهرداری بنا را تخریب خواهد کرد. این نوع از جریمه هزینه زیادی برای مالک به دنبال دارد.
- دریافت تعهدات قانونی: در مواردی که فرد متخلف ملزم به انجام تعهداتی همچون اصلاح نقص ساختمان یا اخذ مجوزهای لازم شود، میگوییم جریمه از نوع جریمه تعهدات قانونی است.
نحوه محاسبه انواع جریمه ساختمانی
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در مورد نحوه محاسبه انواع جریمههای ساختمانی قوانینی را در نظر گرفته است. قوانین مرتبط با تعیین میزان جریمه نقدی تخلفات ساختمانی در تبصرههای این ماده ذکر شدهاند. نحوه محاسبه این جرائم به شرح زیر خواهد بود:
- طبق تبصره دو ماده ۱۰۰ قانون شهرداری جریمه وجود اضافه بنا در زمینهای مسکونی حداکثر سه برابر ارزش معامله ملک مد نظر و حداقل یک دوم ارزش هر متر از ملک احداث شده است.
- طبق تبصره ۳ ماده ۱۰۰ این قانون جریمه اضافه بنا در زمینهای صنعتی، زمینهای تجاری و زمینهای اداری حداقل دو برابر و حداکثر برابر با ۱۰۰ درصد ارزش معاملاتی ملک ساخته شده خواهد بود.
- طبق تبصره ۴ این ماده جریمه احداث ساختمانهایی که پروانه ساخت و ساز ندارند، به اندازه یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در نظر گرفته میشود.
- مطابق با تبصره ۵ این ماده جریمه عدم احداث پارکینگ در ملک یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ دست کم یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ملک است. با ایجاد پارکینگ در ملک امکان دریافت این نوع از جریمه تخلف ساختمانی وجود ندارد.
پس از اثبات تخلف مالک ابتدا ارزش معاملاتی ملک تعیین میشود و مطابق با ارزش معاملاتی ملک مبالغ جریمه محاسبه میشوند. لازم به ذکر است اگر جریمه از نوع جریمه نقدی باشد، این موارد مورد توجه قرار میگیرند. در غیر این صورت ساختمان باید تخریب شود یا توقف ادامه ساخت و ساز صورت گیرد.
جمع بندی
در این مطلب به معرفی تخلفات ساختمانی و پیامدهای قانونی آنها پرداختیم. تخلفات ساختمانی شامل تخلفاتی میشوند که قوانین ساخت و ساز ساختمان در شهرداری را نقض کنند. مواردی همچون تخلفات مربوط به عدم رعایت تراکم ساختمانی، عدم استحکام بنا، پیشروی طولی بنا، تخلف مهندس ناظر ساختمان، پیشروی در معابر، عدم رعایت احداث پارکینگ، وجود اضافه بنا در ساختمان و احداث ساختمان بدون دریافت مجوز در زیر مجموعه تخلفات ساختمانی قرار میگیرند. این تخلفات ابتدا در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و پس از آن در دیوان عدالت اداری مورد بررسی قرار گرفته و حکم نهایی آنها برای جریمه مالک صادر میشود. جریمه میتواند از نوع جریمه نقدی، جریمه تخریب بنا، تعهدات قانونی یا توقف کار باشد. در صورتی که پس از آغاز فرآیند ساخت و ساز یا پس از اتمام ساخت ساختمان با شهرداری به مشکل خوردید، بهتر است از یک وکیل ماهر برای حل مشکلات شهرداری کمک بگیرید.
سوالات متداول
- تخلفات رایج ساختمان کدامند؟
- تخلفات فنی، تخلفات بهداشتی و تخلفات مرتبط با استحکام بنا و در کل نقض قوانین شهرداری جزو رایجترین تخلفات ساختمانی هستند.
- مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی چه مرجعی است؟
- چنانچه مالک یک ساختمان در فراآند ساخت و ساز دچار تخلف شده باشد، شهرداری موظف است این تخلف را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. بنابراین علاوه بر نمایندگان شهرداری کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نیز مرجع رسیدگی به این تخلفات است.
- آیا میتوان جریمه تخلف ساختمان سازی را کاهش داد؟
- در برخی از موارد مالک با ارائه دلایل قانع کننده و ارائه مستندات لازم میتواند جریمه تعلق یافته به تخلفات ساختمانی را کاهش دهد. همچنین در صورتی که مالک سریعا تخلفات را اصلاح نماید، ممکن است جریمههای مربوط به ساخت و ساز غیر مجاز تا حد زیادی کاهش یابند.
